El Código Civil de Nicaragua está compuesto por un Título Preliminar, un Libro I (De las personas y de la familia), un Libro II (De la propiedad, modos de adquirirla, y sus diferentes modificaciones) y un Libro III (De las obligaciones y contrato). En diciembre de 2019 fue promulgada y publicada una nueva edición actualizada, la Cuarta Edición Oficial del Código Civil de la República de Nicaragua.
DERECHO DE PROPIEDAD Y OTROS DERECHOS REALES. El Libro II regula el derecho de propiedad, los modos de adquirirla y sus diferentes modificaciones. Como regla general, todo individuo es libre de disponer de sus bienes sin restricción alguna, por venta, donación, testamento o cualquiera otro título legal (art. 616). El artículo 617 contempla la expropiación por causa de utilidad pública. Dentro de los modos de adquirir la propiedad, se contempla la ocupación, incluyéndose la caza y pesca (ver abajo).El Título V del Libro II regula la prescripción: la posesión necesaria para prescribir, debe ser fundada en justo título, de buena fe, pacífica, continua y pública (art. 888). El Título XXX establece las disposiciones que rigen otros derechos reales, en particular el usufructo (art. 1473), uso y habitación (art. 1546), servidumbres (art. 1559), comunidad de bienes (art. 1692).
SUCESIONES. El régimen de sucesiones está regulado dentro del Libro II, en su Título VI. Cabe destacar las disposiciones establecidas con respecto al contrato de aparcería, en caso de muerte del colono: por la muerte del colono se extingue la aparcería al fin del año agrícola corriente; pero si la muerte hubiere acaecido en los últimos cuatro meses, corresponde a los hijos y demás herederos del difunto, si vivían con él, la facultad de continuar en la aparcería también el siguiente año; y en defecto de herederos que vivieren juntos o cuando éstos no puedan o no quieran usar dicha facultad, corresponde ésta a la viuda del colono. En el caso en que los herederos o la viuda no observaren en el cultivo del predio las reglas de un buen padre de familia, ya sea en lo restante del año agrícola corriente o bien en el del año siguiente, puede el arrendador hacer cultivar el predio por su propia cuenta, tomando los gastos que se originen de la porción de frutos a que hubiere tenido derecho (art. 3129).
OBLIGACIONES Y CONTRATOS. El Libro III contiene el régimen general de obligaciones, las cuales nacen de la ley o de un hecho obligatorio que puede ser lícito (el contrato y el cuasicontrato) o ilícito (el delito y el cuasidelito) (art. 1831). El artículo 2435 y subsiguientes regulan los contratos en general. Normas específicas se aplican a la compraventa (art. 2530), la permuta (art. 2748), las donaciones (art. 2756), el arrendamiento o locación (art. 2810). Cabe destacar varias disposiciones referidas al arrendamiento de fincas rústicas (art. 2909). Asimismo, el artículo 3123 y subsiguientes regulan el contrato de aparcería: el que cultiva un predio, pactando dividir los frutos con el arrendador, se llama colono aparcero, y el contrato que de esto resulta aparcería o colonia. Son comunes a este contrato las reglas establecidas en general para los arrendamientos de bienes, y particularmente para los de predios rústicos. Varias disposiciones se refieren a los animales y frutos del aparcero.
AGUAS. Dentro del Título sobre servidumbres antes mencionado, el Capítulo III está dedicado a las servidumbres legales de aguas. Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre, caen de los superiores; así como la piedra o tierra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan dicha servidumbre, ni el del superior obras que la agraven (arts. 1584 y 1585). Otras disposiciones se refieren al derecho de navegación y transporte fluvial: nadie puede usar del agua de los ríos de modo que perjudique la navegación, ni hacer en ellos obras que impidan el libre paso de los barcos o balsas o el uso de otros medios de transporte fluvial, sin que para ello valga la prescripción ni otro título. Por otro lado, el propietario de un canal o acueducto, sea cual fuere su título, no podrá impedir el uso de la que sea necesaria para el abasto de las personas o ganados de una posesión o finca rústica, ni oponerse a las obras indispensables para satisfacer esta necesidad del modo menos gravoso para el propietario; pero tendrá derecho a la indemnización, salvo que los habitantes hubieren adquirido el uso del agua por prescripción o por otro título legal (arts. 1593-1595).
PESCA. En el marco de las disposiciones que regulan la ocupación como modo de adquirir la propiedad, se establecen el régimen de ocupación de animales y los principios generales aplicables a la pesca. Según el artículo 669, a todos, sin distinción de personas, es permitido pescar en las aguas públicas, salvas las restricciones consignadas en las leyes y reglamentos. El derecho de pesca en las aguas que se encuentran en terrenos particulares pertenece exclusivamente a los dueños de los predios en los que aquellas se encuentren o corran; pero en los arroyos, estanques, lagunas o charcos que se encuentren en propiedad particular que no esté cultivada ni cercada, es permitido pescar.
ESPECIES SILVESTRES. En el marco de las disposiciones que regulan la ocupación como modo de adquirir la propiedad, se establecen el régimen de ocupación de animales y los principios generales aplicables a la caza. Según el artículo 656, es lícito a todos, sin distinción de personas, dar caza a los animales fieros conforme a las leyes y los reglamentos que determinan la forma y el tiempo en que puede hacerse: en los terrenos propios cultivados e incultos; en los terrenos públicos o municipales, no cultivados ni murados o no exceptuados administrativamente; en los terrenos particulares no cultivados ni cercados.